Reclamar la hipoteca en 2026: qué puedes reclamar todavía al banco (y qué ya no)

Reclamar la hipoteca en 2026 tiene sentido sobre todo si la firmaste antes del 16 de junio de 2019. Los gastos de formalización siguen siendo reclamables, la cláusula suelo también en muchos casos y el seguro de vida de prima única financiado se ha abierto este año. El IRPH y la comisión de apertura son caso por caso, y el AJD no se recupera.

Que la hipoteca esté pagada no te cierra la puerta. Abajo tienes un semáforo con el estado de cada reclamación y la sentencia que lo explica, un test de cinco preguntas para saber cuáles encajan contigo y el circuito completo para reclamar.

¿Qué se puede reclamar de una hipoteca en 2026? El semáforo

Verde: se reclama con criterio consolidado. Ámbar: depende del contrato y de la prueba. Rojo: hoy no prospera, salvo excepciones muy concretas.

Test de 5 preguntas: ¿qué puedes reclamar tú?

Ten a mano la escritura del préstamo. Con estas cinco respuestas sabrás qué filas del semáforo son tuyas:

Hay una sexta pregunta que no cambia qué puedes reclamar, pero sí cuándo: ¿ya reclamaste al banco antes y te dijo que no? Si es así, no dejes pasar más tiempo, por lo que explicamos en prescripción de los gastos hipotecarios.

Gastos de la hipoteca: la reclamación con más recorrido

Es la reclamación que afecta a más gente. Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, el banco devuelve el 100 % del registro, la gestoría y la tasación y el 50 % de la notaría, con el interés legal desde cada pago (STS 725/2018). En hipotecas de hace 20 años, los intereses pueden acercarse al importe de los propios gastos.

El obstáculo que más frena a la gente es creer que ya ha prescrito. No es así si nunca has reclamado: la nulidad no prescribe y el plazo de 5 años para recuperar el dinero (también en Cataluña, según sus Audiencias) empieza cuando es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ya lo sabías (STS 857/2024). Tabla por concepto, tramos de fechas y bancos absorbidos en la guía de gastos de la hipoteca; para tus cifras, la calculadora de gastos de hipoteca.

Cláusula suelo: sigue viva, con matices

El Supremo anuló en 2013 las cláusulas suelo que no se explicaron con transparencia (STS 241/2013), y el Tribunal de Justicia de la UE obligó en diciembre de 2016 a devolver todo lo cobrado de más desde la firma, no solo desde 2013. En junio de 2025 el Pleno del Supremo confirmó la nulidad en la demanda colectiva de ADICAE.

Lo que ha cambiado: el procedimiento extrajudicial especial del Real Decreto-ley 1/2017 quedó derogado el 3 de abril de 2025; hoy se reclama por la vía general. Y los acuerdos de novación en los que el banco rebajó el suelo a cambio de una renuncia pueden ser válidos si se firmaron con información suficiente, aunque la renuncia genérica a reclamar puede no vincularte (STJUE de 9 de julio de 2020, C-452/18). Desde 2019 la ley prohíbe la cláusula suelo en hipotecas variables. Plazos, acuerdos firmados y cálculo en reclamar la cláusula suelo. Si ya cobraste la devolución, lo que toca es declararla bien: lo vemos en devolución de la hipoteca en la renta.

IRPH: caso por caso y con dificultad

Tras varias sentencias europeas, el Supremo resolvió el 11 de noviembre de 2025 (STS 1590 y 1591/2025) que no hay una solución única: en los dos casos ganó el banco. En uno la cláusula se consideró transparente; en el otro no era transparente, pero tampoco abusiva, porque no había un desequilibrio probado. La STS 486/2026, de marzo, mantiene ese criterio.

La vía que sí se ha abierto es más estrecha: si te subrogaste en el préstamo de un promotor y no tuviste acceso real a la cláusula de intereses antes de firmar, la STS 161/2026, de 4 de febrero, dice que la cláusula no se incorpora al contrato; el préstamo sigue sin interés y se devuelven los intereses cobrados. Hay dos cuestiones prejudiciales pendientes en el TJUE (de juzgados de Palma y de Donostia-San Sebastián, en 2026). Filtro de viabilidad y riesgos en IRPH en 2026.

Comisión de apertura: normalmente no, salvo excepciones

Aquí la honestidad ahorra disgustos. Desde 2023 el Supremo y el TJUE consideran que la comisión de apertura es válida si fue transparente y proporcionada. La STS 595/2026, de 17 de abril, toma como referencia una horquilla del 0,25 % al 1,5 % del capital y consideró no abusivas comisiones del 0,35 % al 0,65 %.

Se puede recuperar si no te informaron de su existencia o de su importe, si cobra por lo mismo que otros gastos o si queda fuera de lo razonable. La lista de comprobación está en la comisión de apertura de la hipoteca.

Seguro de vida de prima única: la novedad de 2026

Algunos bancos cobraban al firmar un seguro de vida entero de una vez y lo metían en el préstamo, de modo que pagabas intereses por la prima durante toda la hipoteca. La sentencia del Supremo 913/2026, de 11 de junio, ha declarado abusiva esa financiación de la prima única: en el caso resuelto, la prima era el 16 % del préstamo, no se incluyó en la TAE y generaba intereses a 40 años. El banco debe devolver la prima con sus intereses, descontando la parte del seguro ya consumida.

Desde 2019, además, la Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe las ventas vinculadas y obliga al banco a aceptar un seguro equivalente de otra aseguradora. Cómo se calcula la devolución en reclamar el seguro de prima única de la hipoteca.

Hipoteca multidivisa: nulidad parcial y paso a euros

El Supremo fijó en noviembre de 2017 que, si no te explicaron el riesgo de cambio, la hipoteca en divisas se convierte en una hipoteca en euros referenciada al Euribor, recalculando lo pagado. En marzo de 2026 (STS 422/2026, de 17 de marzo) el Supremo dio la razón a los consumidores en la acción colectiva de Asufin contra CaixaBank (antiguo Barclays), pero sin devolución automática: cada afectado tiene que reclamar. Siguen abiertas acciones colectivas contra Bankinter y Popular.

En marzo de 2026 el TJUE (C-679/24) añadió que un plazo de prescripción que cuente desde la firma, si el consumidor no conocía la abusividad, es contrario a la Directiva. Recalculo y pasos en reclamar la hipoteca multidivisa.

Intereses de demora en la hipoteca: cuándo son abusivos

Solo te afectan si en algún momento te retrasaste en las cuotas o el banco inició una ejecución.

• Hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019. El Supremo considera abusivo el interés de demora que supera en más de 2 puntos el interés ordinario (STS 265/2015 para préstamos personales y STS 364/2016 para hipotecas; el TJUE lo avaló en 2018). Si era abusivo, se elimina el recargo y solo se sigue cobrando el interés ordinario.
• Hipotecas desde el 16 de junio de 2019. La Ley 5/2019 (art. 25) fija la demora en el interés ordinario más 3 puntos, sobre las cuotas vencidas y no pagadas. Si tu contrato o la liquidación del banco aplican más, conviene revisarlo.

Si pagaste recargos de demora abusivos en su día, puede haber algo que recuperar; si estás en una ejecución, es un argumento de defensa que se plantea en el procedimiento.

Vencimiento anticipado: cuándo puede el banco reclamarte toda la deuda

El vencimiento anticipado es la cláusula que permite al banco exigir todo el préstamo por impagos. Muchas escrituras antiguas lo permitían por retrasos mínimos. El TJUE (26 de marzo de 2019) y el Supremo (STS de Pleno 463/2019, de 11 de septiembre) fijaron criterios para esas cláusulas y para las ejecuciones que estaban en curso.

Hoy manda el art. 24 de la Ley 5/2019. El banco solo puede dar por vencido el préstamo si:

Según el Banco de España, estas reglas alcanzan también, con matices, a contratos anteriores. Si has recibido un requerimiento o una demanda de ejecución, la prioridad es tu defensa en plazo, no la reclamación extrajudicial: consulta de inmediato con un abogado. Y no dejes de pagar cuotas como estrategia para forzar una negociación.

Redondeo al alza del tipo de interés

Algunas hipotecas antiguas redondeaban el tipo resultante hacia arriba (por ejemplo, al cuarto de punto superior). Es una reclamación residual: suele suponer poco dinero y no hemos podido confirmar un criterio actual que permita valorarla con seguridad. Si tu escritura tiene una cláusula así, dínoslo en la revisión y comprobaremos si tiene sentido sumarla a otra reclamación. No merece la pena plantearla sola.

¿Cómo se reclama una hipoteca? El circuito completo

Todas las reclamaciones de la hipoteca siguen el mismo camino:

Tres cosas que conviene saber:

• Desde el 3 de abril de 2025 no se puede demandar sin intentar antes un acuerdo (Ley Orgánica 1/2025). En consumo, la reclamación extrajudicial al banco con una propuesta cumple ese requisito. Si después demandas y ganas con condena en costas, estas pueden incluir abogado y procurador aunque no fueran obligatorios. No se pueden garantizar.
• La Autoridad de Defensa del Cliente Financiero todavía no existe. A septiembre de 2026 sigue en tramitación: no hay un organismo con decisiones vinculantes para el banco.
• Si el banco rechaza tu reclamación, no dejes pasar años. En gastos hipotecarios, alguna Audiencia ya ha contado el plazo de 5 años desde la reclamación del propio cliente. El Supremo no lo ha resuelto con carácter general.

El detalle del Banco de España está en la reclamación ante el Banco de España; el modelo de carta para gastos, en el modelo de reclamación de gastos de hipoteca.

Qué no hacer mientras reclamas

1. No firmes una novación, una rebaja o un acuerdo con renuncia sin revisar qué derechos entregas a cambio.

2. No dejes de pagar cuotas para presionar al banco: el vencimiento anticipado y los recargos juegan en tu contra.

3. No tires papeles: escritura, facturas, recibos del seguro, cartas del banco y cualquier reclamación anterior.

4. No aceptes a ciegas una oferta parcial (por ejemplo, gastos sin intereses). Compárala con lo que te corresponde.

¿Cuánto cuesta reclamar la hipoteca con abogado?

Reclamar tú mismo al banco y al Banco de España es gratis, y para importes pequeños te recomendamos hacerlo con nuestros modelos. Un abogado aporta más cuando hay varias cláusulas, cuando el banco ya ha dicho que no, cuando falta documentación o cuando el importe lo justifica.

En sinpleitos hacemos la reclamación extrajudicial frente al banco. Revisión gratuita, sin pago inicial. Solo cobramos si hay resultado: en la modalidad estándar, 20 % de lo que recuperes + 60 € fijos (+ IVA). Los casos de importe bajo tienen una escala específica, que se explica en las condiciones. Si recuperas 2.000 €, los honorarios son 460 € + IVA; si recuperas 5.000 €, 1.060 € + IVA. Hay servicios que cobran por empezar; nosotros no. Si hace falta ir a juicio, es un encargo aparte, posterior y solo con tu aceptación expresa.

Si buscas un abogado especialista en hipotecas, así trabajan nuestros abogados de reclamaciones bancarias. Y si además tienes comisiones, un préstamo personal o una tarjeta que revisar, empieza por cómo reclamar al banco.

Preguntas frecuentes sobre reclamar la hipoteca