Prescripción de los gastos hipotecarios: hasta cuándo puedes reclamar (septiembre de 2026)

La prescripción de los gastos hipotecarios no impide reclamar en 2026 una hipoteca de hace 20, 30 o 40 años si nunca has reclamado antes. La nulidad de la cláusula no prescribe, y el plazo de 5 años para recuperar el dinero empieza cuando una sentencia firme la anula, salvo que el banco demuestre que tú ya sabías antes que era abusiva.

Hay una excepción que conviene conocer: si ya reclamaste al banco hace años y lo dejaste estar, el plazo puede haber empezado a correr. Lo vemos en detalle más abajo.

¿Prescriben los gastos hipotecarios? Dos acciones con reglas distintas

Cuando reclamas los gastos pides dos cosas: que se declare nula la cláusula que te los cargaba y que el banco te devuelva lo que pagaste por ella. Jurídicamente son dos acciones y cada una tiene su régimen.

La consecuencia práctica: el reloj de los 5 años no ha arrancado para quien nunca ha reclamado ni ha tenido una sentencia. No arrancó cuando firmaste, ni cuando pagaste la notaría, ni cuando el Supremo publicó sus sentencias de 2019.

Decir que «no hay plazo» es inexacto: el plazo existe, solo que empieza tarde. Y hay situaciones en que empieza antes, que son las que conviene vigilar.

Cómo se ha llegado hasta aquí: línea temporal TJUE y Supremo

Durante años los bancos defendieron que el plazo había empezado con las sentencias del Supremo de enero de 2019 o incluso con la firma. Los tribunales europeos y el Supremo lo han descartado paso a paso:

Lo que ya no vale. Muchas páginas siguen diciendo que el plazo terminó el 23 de enero de 2024 (cinco años después de las sentencias del Supremo) o unos meses más tarde por la suspensión de plazos de la pandemia. Desde abril de 2024, con el TJUE, y junio de 2024, con el Supremo, esa fecha no marca nada para quien no había reclamado.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca de hace 20, 30 o 40 años?

Sí, como regla general, siempre que la firmaras antes del 16 de junio de 2019 y no hayas reclamado antes. Esta tabla parte de ese supuesto:

Intereses calculados hasta el 23 de septiembre de 2026 para un pago hecho el 23 de septiembre del año indicado, con el tipo legal de cada año publicado por el Banco de España (interés simple, días naturales entre 365, como en la calculadora).

Dos ideas que se leen en esta tabla. La primera: la antigüedad no te quita el derecho, pero sí complica la prueba, porque las facturas se pierden y las cajas cambian de nombre. La segunda: cuanto más antigua es la hipoteca, más pesan los intereses. Qué conceptos exactos se devuelven lo tienes en qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar y, con tus fechas, en la calculadora de gastos de hipoteca.

Si tu hipoteca está cancelada, el plazo funciona igual: que el préstamo se haya extinguido no impide pedir la nulidad con la devolución (STS 662/2019, de 12 de diciembre). Los casos de subrogación o sin facturas están en reclamar con la hipoteca cancelada, subrogada o sin facturas.

Qué tiene que probar el banco para decir que ha prescrito

La carga de la prueba es del banco. No le basta con decir que el plazo pasó: tiene que demostrar que tú, en concreto, conociste antes que la cláusula de gastos era abusiva. Las Audiencias lo aplican con esta fórmula del Supremo: que «ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos), no cualquier otra, era abusiva» (Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 377/2026, de 26 de marzo).

Lo que no sirve como prueba:

• La fecha de la escritura o de los pagos (TJUE, 25/01/2024).
• Las sentencias del Supremo de 2019 o las del TJUE, aunque salieran en todos los telediarios (TJUE, 25/04/2024; STS 312/2026).
• La publicidad o que otros clientes del mismo banco reclamaran: el banco debe probar lo que sabías tú.
• En principio, haber reclamado otra cláusula distinta, como la cláusula suelo: la fórmula habla de «esa estipulación, no cualquier otra».

Lo que sí puede servirle:

• Una reclamación tuya anterior sobre los gastos, por carta, burofax, email o a través de un abogado.
• Una demanda anterior sobre esos gastos o una sentencia firme que ya declarara la nulidad.
• Documentos en los que conste que el banco te informó de forma específica de esa abusividad.

Si ya reclamaste y el banco dijo que no: el riesgo de dejarlo estar

Aquí está la trampa. Si reclamaste los gastos hace años y el banco rechazó tu reclamación, esa carta puede usarse como prueba de que ya conocías la abusividad. Desde ese día pueden empezar a correr los 5 años.

La Audiencia Provincial de Tarragona ya lo ha aplicado. En su sentencia 602/2025, de 18 de septiembre (sección 3.ª), resolvió una hipoteca de CaixaBank de 2005 en la que la abogada de los clientes había reclamado al banco el 23 de octubre de 2017. El tribunal situó el conocimiento de los consumidores en esa fecha y contó los 5 años desde ahí. Los clientes ganaron porque demandaron en mayo de 2022, antes de que se cumplieran. Unos meses más tarde, la respuesta podría haber sido otra.

No hay todavía una sentencia del Supremo que fije este criterio con carácter general, y cada caso depende de lo que diga la carta. Pero el riesgo existe y se gestiona así:

1. Reclamar sigue siendo el primer paso obligado. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) no se puede demandar sin haber intentado antes una solución extrajudicial, y en consumo lo cumple la reclamación al banco con una propuesta. No reclamar no es una opción si quieres cobrar.

2. Lo peligroso es reclamar y quedarse parado. Si el banco no contesta en un mes o rechaza la reclamación, hay que decidir el siguiente paso en semanas o meses, no en años.

3. Cada reclamación escrita posterior interrumpe el plazo (art. 1973 del Código Civil) y lo hace empezar de nuevo, pero solo si llega antes de que se cumpla. Encadenar cartas no sustituye a una decisión.

Cuando reclamamos nosotros, si el banco no paga, te decimos por escrito hasta qué fecha estás protegido y qué opciones tienes, con tiempo de sobra. La vía judicial es un encargo aparte que solo se hace si tú lo aceptas, pero la decisión la tomas informado y a tiempo.

¿Son 10 años en Cataluña? Lo que están aplicando los tribunales catalanes

El Código Civil de Cataluña fija 10 años para las acciones personales sin plazo especial (art. 121-20), y algunas publicaciones dan por hecho que ese es el plazo para devolver los gastos en Cataluña. Los tribunales catalanes que hemos revisado no lo aplican así:

• Audiencia Provincial de Tarragona (sección 3.ª, sentencia 602/2025, de 18 de septiembre): aplica los 5 años del artículo 1964 del Código Civil porque la validez de las condiciones generales de un préstamo es materia de competencia exclusiva del Estado.
• Audiencia Provincial de Barcelona (sección 16.ª, sentencia 675/2025, de 23 de octubre, y sección 15.ª, sentencia 377/2026, de 26 de marzo): también 5 años.

Nuestra recomendación, como despacho de Barcelona: calcula con 5 años también en Cataluña. Si algún día se aplicaran 10, mejor para ti, pero no conviene contar con ello.

¿Qué hago según mi situación?

Si no estás seguro de en qué fila estás, la mejor señal es el papel: busca cualquier carta, email o burofax que enviaras al banco sobre los gastos y su respuesta. Con eso se sabe casi todo.

¿Cómo reclamar ahora sin poner en riesgo el plazo?

1. Reúne la escritura, las facturas y cualquier reclamación anterior con su fecha.

2. Envía la reclamación por un medio que deje constancia del contenido y la fecha: burofax con certificación de contenido, formulario del banco con justificante o email a su dirección oficial de reclamaciones. Pide la nulidad, la devolución con intereses desde cada pago y la documentación que te falte. Tienes una carta preparada en el modelo de reclamación de gastos de hipoteca.

3. Espera un mes a la respuesta del servicio de atención al cliente.

4. Si no paga, decide en semanas: acudir al Banco de España (su informe no es vinculante y no puede declarar abusiva la cláusula) o preparar la demanda. Tu reclamación previa ya cumple el requisito para demandar.

Revisión gratuita, sin pago inicial. Solo cobramos si hay resultado: en la modalidad estándar, 20 % de lo que recuperes + 60 € fijos (+ IVA); los casos de importe bajo tienen una escala específica, que se explica en las condiciones. Si recuperas 2.000 €, los honorarios son 460 € + IVA. Nuestro encargo es la reclamación extrajudicial; si hace falta ir a juicio, es un encargo aparte, posterior y solo con tu aceptación expresa. El resto de reclamaciones de tu hipoteca (cláusula suelo, IRPH, prima única) y su estado en 2026 están en qué puedes reclamar todavía de tu hipoteca, y el plazo propio de la suelo, en reclamar la cláusula suelo. Para otras reclamaciones al banco, empieza por cómo reclamar al banco.

Preguntas frecuentes sobre la prescripción de los gastos hipotecarios