Comisión de apertura de la hipoteca: ¿se puede reclamar en 2026?

La comisión de apertura de la hipoteca se puede reclamar solo en dos casos: si no fue transparente (no te informaron antes de firmar de que existía y de cuánto era, o se cobró dos veces por lo mismo) o si su importe es desproporcionado. Si figura clara en la escritura y está entre el 0,25 % y el 1,5 % del capital, lo normal es que sea válida.

¿La comisión de apertura de la hipoteca se puede reclamar? La regla general en 2026

Es el pago único que el banco te cobró al firmar por estudiar, tramitar y conceder el préstamo. Con 150.000 € prestados y una comisión del 0,5 % al 1,5 %, hablamos de 750 € a 2.250 €.

Durante años muchos juzgados la anularon casi de forma automática: bastaba con que el banco no probara qué servicios concretos cubría. Eso ya no es así. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) y el Tribunal Supremo han fijado que:

• La comisión de apertura puede ser válida. Se somete a control de transparencia y de abusividad, como cualquier cláusula de una hipoteca con consumidores.
• El banco no tiene que detallar los servicios ni las horas que dedicó. Basta con que su naturaleza (estudio y concesión del préstamo) se deduzca razonablemente del contrato y que no se solape con otros gastos.
• No es abusiva por ser un porcentaje del capital. Solo lo es si el importe es desproporcionado o si retribuye servicios que no son razonables.

Por eso, en septiembre de 2026, es una reclamación caso por caso, con más probabilidades de perder que de ganar si tu escritura está bien hecha.

Qué ha dicho el Supremo: cronología 2023-2026

La STS 595/2026 es la más útil para evaluar tu caso, porque resume todos los requisitos. En ella, un juzgado y una Audiencia habían condenado al banco a devolver la comisión porque no justificaba los servicios retribuidos. El Supremo lo revocó: ese argumento ya no sirve como motivo de nulidad.

Y un matiz honesto en sentido contrario: el Supremo también ha anulado alguna comisión (al menos una, en otoño de 2025) cuando no quedó acreditado que el cliente conociera antes de firmar su existencia y su importe. La regla general favorece al banco, pero no le exime de probar que te informó.

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura? Checklist de excepciones

Estas son las situaciones en las que sí hay base para reclamar. Si no se da ninguna, lo prudente es no reclamarla.

1. No te informaron antes de firmar de que existía o de cuánto era

El Supremo exige que conocieras antes del contrato la existencia y el importe de la comisión. Lo normal es que conste en la oferta vinculante o en la ficha de información que te dieron, y que el notario lo certifique en la escritura.

Hay base para reclamar si:

• La comisión no aparece en la oferta vinculante ni en ninguna ficha precontractual.
• La escritura no recoge que el notario comprobó que las condiciones de la oferta coincidían con las de la escritura.
• La comisión está escondida entre otras cláusulas, sin destacar, o redactada de forma que no se entiende que es un pago único al principio.

Según la STS 595/2026, la declaración del notario de que recibiste la oferta, de que coincidía con la escritura y de que tuviste el proyecto a tu disposición antes de firmar tiene valor de prueba aunque el banco no aporte la oferta. Si tu escritura contiene esa declaración, este motivo pierde mucha fuerza.

2. Se cobró dos veces por lo mismo (solapamiento)

Para hipotecas anteriores a junio de 2019, la Orden de 5 de mayo de 1994 exigía que la comisión de apertura englobara todos los gastos de estudio, concesión o tramitación, en una sola comisión y de una sola vez. Hay base si en tu escritura aparece, además de la apertura, otra comisión «de estudio», «de tramitación» o similar por el mismo concepto.

Otras comisiones por conceptos distintos (por ejemplo, por amortización anticipada o por reclamación de impagos) no son solapamiento.

3. El importe se sale de la horquilla del mercado

El Supremo mide la proporcionalidad con las estadísticas del coste medio de las comisiones de apertura en España, que situó entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital. Ha considerado proporcionadas comisiones del 0,35 % y del 0,65 %.

Dos precisiones importantes:

• La horquilla no es un límite legal. Una comisión del 1,6 % no es nula de forma automática, pero sí es un argumento serio.
• Un porcentaje dentro de la horquilla no salva una comisión que no fue transparente. Son requisitos distintos.

4. La cláusula no es realmente una comisión de apertura

Si lo que se llama «comisión de apertura» no es un pago único e inicial por la concesión (se cobra en varios momentos o por otra cosa), hay que analizarla aparte.

Tabla: ¿me devuelven la comisión de apertura? Según tu caso

¿Cómo revisar tu comisión de apertura en la escritura?

1. Busca la cláusula de comisiones. Suele estar en las condiciones financieras, con un título tipo «Comisiones» o «Comisiones/compensaciones». Anota el porcentaje y el importe mínimo, si lo hay.

2. Calcula el porcentaje real. Si solo ves un importe en euros, divídelo entre el capital prestado y multiplica por 100.

3. Mira si hay otra comisión por el mismo concepto (estudio, tramitación, gestión de la concesión).

4. Busca la declaración del notario sobre la oferta vinculante: si dice que la recibiste, que coincide con la escritura y que tuviste el proyecto a tu disposición en la notaría los días anteriores.

5. Localiza la oferta vinculante o la ficha precontractual (FIPER o FIPRE, según la época). Si no la tienes, pídela por escrito al banco.

¿Y si tu hipoteca es posterior a junio de 2019?

Desde el 16 de junio de 2019 rige la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Su artículo 14.4 dice que, si se pacta una comisión de apertura, se devenga una sola vez y engloba todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del banco.

La ley la permite, pero prohíbe cobrar aparte por esos mismos conceptos. Si el banco te cobró algo más por el estudio o la tramitación, eso sí es reclamable.

Además, esa misma ley puso a cargo del banco los gastos de notaría, registro y gestoría. Si firmaste después de esa fecha y aun así te los cobraron, lo explicamos en la guía de gastos de la hipoteca que se pueden reclamar.

¿Es verdad que la comisión de apertura es «100 % recuperable»?

No. Esa idea viene de antes de 2023, cuando muchas Audiencias la anulaban si el banco no probaba los servicios prestados y se reclamaba en bloque con los gastos.

Desde 2023 ya no es así, y las sentencias de 2025 y 2026 lo han confirmado. Reclamarla sin revisar el caso tiene dos riesgos:

• Que el banco rechace la reclamación y, si vas a juicio solo por eso, pierdas.
• Que, si la metes en una demanda junto con otras cláusulas, la parte que pierdes afecte al reparto de las costas.

¿Merece la pena reclamarla? Costes, plazos y riesgos

La antigüedad de la hipoteca no suele ser el problema. El Supremo ha dicho, para las cláusulas abusivas de gastos, que el plazo para recuperar el dinero no empieza a contar al firmar, sino con la sentencia firme que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ya conocías antes su abusividad. Lo explicamos con detalle en la guía sobre hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca. El problema, en la comisión de apertura, es el fondo: que sea abusiva.

El recorrido tiene estos pasos:

1. Reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Tiene un mes para responderte si eres consumidor.

2. Banco de España, si no contesta o te lo rechaza. Su informe no es vinculante y no puede declarar abusiva una cláusula: eso lo hace un juez o lo acepta el banco. Te lo explicamos en la guía de reclamación al Banco de España.

3. Juicio, si hace falta. Desde el 3 de abril de 2025 (LO 1/2025), para demandar hay que haber intentado antes una solución extrajudicial; en consumo, la reclamación previa al banco con una propuesta lo cumple. Hasta 2.000 € no es obligatorio ir con abogado ni procurador, y una persona física no paga tasa judicial. Nadie puede garantizarte las costas.

Nuestros honorarios, si lo llevamos nosotros: revisión gratuita, sin pago inicial, y solo cobramos si hay resultado favorable. En la modalidad estándar, el 20 % de lo recuperado más 60 € fijos (+ IVA): si recuperas 2.000 €, son 460 € + IVA. Los importes bajos tienen una escala específica, que se explica en las condiciones.

Si tu comisión es de unos cientos de euros y tienes un motivo claro (por ejemplo, una comisión duplicada), puedes reclamarla tú con el modelo de abajo. Donde encajamos es cuando la comisión es alta, el banco se niega, o la hipoteca tiene otras cláusulas reclamables (gastos, cláusula suelo, seguro de prima única) que conviene reclamar juntas.

Modelo de reclamación de la comisión de apertura

Úsalo solo si has comprobado que se da alguna de las excepciones. Envíalo al servicio de atención al cliente del banco por un medio que deje constancia (formulario con justificante, correo a la dirección oficial de reclamaciones guardando el envío, o burofax). Guarda copia de todo.

Qué sí suele recuperarse de la misma hipoteca

Si tu comisión de apertura resulta válida, no cierres la carpeta todavía. En las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 hay otras reclamaciones con criterios mucho más firmes:

• Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría y tasación, con intereses desde cada pago. Está en la guía de gastos de la hipoteca.
• Cláusula suelo, si tu hipoteca era variable y no bajaba de un mínimo: cómo reclamar la cláusula suelo en 2026.
• Seguro de vida de prima única que se pagó de golpe con el propio préstamo, tras la sentencia del Supremo de junio de 2026: reclamar el seguro de prima única de la hipoteca.

Tienes el mapa completo de lo que sigue vivo y lo que no en la guía de reclamaciones de la hipoteca en 2026, y el resto de reclamaciones frente a bancos en cómo reclamar al banco.

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