Reclamar los gastos de la hipoteca en 2026: qué te devuelve el banco, cuánto y cómo
Reclamar gastos de hipoteca en 2026: registro, gestoría y tasación al 100 %, notaría al 50 % e intereses desde cada pago. Tabla por fechas y ejemplo.
Modelo de reclamación de gastos de hipoteca: carta al banco para copiar (2026)
Para reclamar los gastos de la hipoteca no necesitas abogado ni formulario especial: basta un escrito al servicio de atención al cliente de tu banco. Aquí tienes el modelo completo, qué adjuntar, la dirección de cada banco comprobada hoy y qué contestar si te ofrecen menos de lo que te corresponde.
Respuesta rápida
Envía un escrito al servicio de atención al cliente de tu banco pidiendo la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución del 50 % de la notaría y del 100 % del registro, la gestoría y la tasación, con interés legal desde cada pago. Adjunta escritura y justificantes. El banco tiene un mes para contestar.
Antes de copiar el modelo: ¿tu hipoteca entra?
Tres comprobaciones rápidas, para no perder el tiempo:
- Firmaste antes del 16 de junio de 2019. Desde esa fecha, la Ley 5/2019 obliga al banco a pagar notaría, registro y gestoría; si cumplió, no hay nada que pedir.
- Eras consumidor: la hipoteca era para ti o tu familia, no para tu empresa.
- Pagaste tú los gastos del préstamo. Si te subrogaste en la hipoteca del promotor, el caso es distinto (lo vemos en reclamar con la hipoteca cancelada, subrogada o sin facturas).
Que la hipoteca esté cancelada o que sea de hace 25 años no impide reclamar. Qué se devuelve exactamente y por qué lo tienes en la guía de gastos de la hipoteca que se pueden reclamar.
Si prefieres no escribir al banco, lo hacemos nosotros
Nos pasas la escritura y lo que tengas. Calculamos la cifra con intereses y enviamos nosotros la reclamación, que además deja cumplido el requisito previo para demandar si hiciera falta.
Revisión gratuita · Sin pago inicial · Solo cobramos si hay resultado favorable
Qué debe llevar la carta para reclamar los gastos de la hipoteca
Para que el banco no pueda despacharla con una respuesta genérica, incluye:
1. Identificación de todos los titulares del préstamo, con DNI y domicilio.
2. Datos de la escritura: fecha, notario y número de protocolo. Están en la primera página.
3. La cláusula concreta: número y título de la cláusula de gastos (suele titularse «Gastos a cargo de la parte prestataria» o algo parecido).
4. Dos peticiones: que se declare nula la cláusula y que te devuelvan lo pagado.
5. Cifras: cada gasto, lo que pagaste, la fecha y el porcentaje que reclamas, más los intereses. Sácalas con la calculadora de gastos de hipoteca con intereses.
6. Una propuesta concreta y un plazo: pagar esa cifra en una cuenta tuya en un mes. Desde el 3 de abril de 2025 (LO 1/2025), para poder demandar hay que haber intentado antes una solución extrajudicial, y en consumo una reclamación previa con propuesta cumple ese requisito.
7. Firma de todos los titulares y lista de documentos adjuntos.
Modelo de carta de reclamación de gastos de hipoteca
Copia el texto, rellena lo que va entre corchetes y borra lo que no te aplique. Si la hipoteca la firmaste con una caja que ya no existe, dirígela al banco que la absorbió (tabla de cajas absorbidas en la guía de gastos de la hipoteca).
A la atención del Servicio de Atención al Cliente de [nombre del banco]
[dirección postal o canal del servicio de atención al cliente]
En [ciudad], a [fecha]
Reclamantes: [nombre y apellidos del primer titular], con DNI [número], y [nombre y apellidos del segundo titular], con DNI [número], con domicilio a efectos de notificaciones en [dirección completa], correo electrónico [email] y teléfono [teléfono].
Asunto: Reclamación por la cláusula de gastos del préstamo hipotecario formalizado el [fecha de la escritura] ante el notario de [ciudad] don/doña [nombre del notario], con número de protocolo [número]. [Si procede: El préstamo se firmó con [nombre de la caja o banco original], hoy integrado en su entidad.]
EXPONEMOS
Primero. Que el [fecha de la escritura] suscribimos con su entidad, como consumidores, el préstamo con garantía hipotecaria indicado, destinado a [la adquisición de nuestra vivienda habitual / la finalidad que corresponda]. [Si procede: El préstamo quedó cancelado el [fecha de cancelación].]
Segundo. Que la cláusula [número y título de la cláusula] de la escritura impuso a la parte prestataria el pago de todos los gastos derivados de la formalización del préstamo, sin que fuera negociada individualmente.
Tercero. Que dicha cláusula es abusiva y, por tanto, nula, conforme a la Directiva 93/13/CEE, a los artículos 82 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 y sentencia 35/2021, de 27 de enero) y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos C-224/19 y C-259/19).
Cuarto. Que, conforme a esa doctrina, corresponde a su entidad asumir el 50 % de los aranceles notariales de la escritura de préstamo y el 100 % de los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, de gestoría y de tasación, con el interés legal del dinero desde la fecha de cada pago (sentencia del Tribunal Supremo 725/2018, de 19 de diciembre).
Quinto. Que los importes pagados y reclamados son:
Notaría (escritura de préstamo): pagado [importe] € el [fecha]; se reclama el 50 %: [importe] €.
Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca): pagado [importe] € el [fecha]; se reclama el 100 %: [importe] €.
Gestoría: pagado [importe] € el [fecha]; se reclama el 100 %: [importe] €.
Tasación: pagado [importe] € el [fecha]; se reclama el 100 %: [importe] €.
Total principal: [importe] €. Intereses legales calculados hasta el [fecha del cálculo]: [importe] €. Total reclamado: [importe] €, más los intereses que se devenguen hasta el pago efectivo.
Sexto. Que la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe y que el plazo para reclamar la restitución no ha comenzado a correr, pues, según la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 (C-561/21) y la sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio, se inicia con la firmeza de la sentencia que declare la nulidad.
Por lo expuesto, SOLICITAMOS
1.
Que su entidad reconozca la nulidad de la cláusula [número] y deje de aplicarla.
2.
Que nos abone [importe total] €, más los intereses legales que se devenguen hasta el pago, mediante transferencia a la cuenta [IBAN], de la que somos titulares.
3.
[Si falta algún justificante:] Que nos facilite copia de la escritura, del informe de tasación y de los justificantes de los cargos por gastos de formalización que consten en sus archivos.
4.
Que nos remita acuse de recibo con el número de referencia de esta reclamación.
A los efectos de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, este escrito constituye un intento de solución extrajudicial de la controversia. Como propuesta de acuerdo, ofrecemos resolverla mediante el pago de la cantidad indicada en el plazo de un mes desde su recepción. Si no obtenemos una respuesta satisfactoria en ese plazo, acudiremos al Banco de España o a los tribunales.
Este escrito no supone renuncia a ninguna otra acción que pueda correspondernos por otras cláusulas del préstamo.
Documentos adjuntos: 1) copia del DNI de los titulares; 2) copia de la escritura (portada, identificación de las partes y cláusula de gastos); 3) facturas o justificantes de pago de notaría, registro, gestoría y tasación; 4) cálculo de intereses.
Firmado: [nombre y firma del primer titular] y [nombre y firma del segundo titular]
Si solo reclamas los intereses porque el banco ya te devolvió el principal sin ellos, usa el mismo modelo y cambia el punto quinto: indica cuánto y cuándo te pagaron, y reclama los intereses desde cada pago hasta esa fecha.
Qué documentación necesitas y dónde conseguirla
Documento | Para qué sirve | Si no lo tienes |
|---|---|---|
Escritura del préstamo | Prueba la cláusula, la fecha y las partes | Copia simple en la notaría que la firmó, o pídesela al banco en la misma carta |
Factura de notaría | Importe de la escritura del préstamo | Nota de honorarios al final de la escritura o duplicado en la notaría |
Factura del registro | Importe de la inscripción | Nota del registro en la propia escritura o duplicado en el registro |
Factura o liquidación de gestoría | Importe de la gestión | Pide duplicado a la gestoría o copia al banco |
Factura de tasación | Importe de la tasación | Duplicado a la sociedad de tasación o copia del informe al banco |
Extractos de la época | Prueban el cargo y la fecha | Pídelos al banco por escrito |
DNI de los titulares | Identificación |
Con la escritura y parte de los justificantes ya puedes enviar la carta. Si te falta casi todo, la reconstrucción de importes la explicamos paso a paso en el artículo de hipoteca cancelada, subrogada o sin facturas.
¿A quién se envía? Canales del servicio de atención al cliente por banco
La carta va al servicio de atención al cliente (SAC) del banco, no al director de tu oficina. Es el departamento obligado a contestar por escrito y el paso previo para ir al Banco de España. Estos son los canales publicados en la web oficial de cada entidad, consultados el 23 de septiembre de 2026:
Banco | Canal online | Correo postal | |
|---|---|---|---|
CaixaBank | Formulario «Presentar una reclamación» en su web; también en oficinas | Figura en su página del SAC | Calle Pintor Sorolla, 2-4, 46002 Valencia |
BBVA | Área de cliente de bbva.es | reclamacionessac@bbva.com | Apartado de Correos 1598, 28080 Madrid |
Banco Santander | Formulario web para clientes y no clientes | santander_reclamaciones@gruposantander.es | Apartado de Correos 35.250, 28080 Madrid |
Bankinter | Formulario «reclamación económica» en su web | Figura en su página de reclamaciones | C/ Pico San Pedro, 1, 28760 Tres Cantos (Madrid) |
Unicaja | Formulario de quejas y reclamaciones en banca digital | atencion.al.cliente@unicaja.es (con firma electrónica si no usas la banca digital) | Avenida de Andalucía 10 y 12, 29007 Málaga |
Ibercaja | Formulario en su web | atencioncliente@ibercaja.es | Plaza de Basilio Paraíso 2, 50008 Zaragoza |
Kutxabank | Formulario en banca online | atencion.cliente@grupokutxabank.com (con certificado digital) | Gran Vía 30-32, 2.ª planta, 48009 Bilbao |
Cajamar | Formulario en banca electrónica | servicioatencioncliente@grupocooperativocajamar.es (con firma electrónica) | Calle Ciudad Financiera, 1, 04131 Almería |
Banco Sabadell | No hemos podido comprobarlo hoy en su web | Consulta su apartado de atención al cliente | Pide el impreso en una oficina |
Abanca | Instrucciones en abanca.com, apartado Legal, Atención al cliente | No lo hemos podido comprobar hoy | Pide el impreso en una oficina |
BBVA tiene además un Defensor del Cliente (Apartado de Correos 14460, 28080 Madrid; defensordelcliente@bbva.com), pero hay que pasar antes por su SAC.
Cómo dejar prueba del envío, según el canal:
- Formulario online: guarda el justificante o el número de referencia que te den.
- Email: guarda el correo enviado con los adjuntos y la respuesta automática. Algunos bancos exigen firma electrónica para admitirlo, como ves en la tabla.
- Correo postal: burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Es la prueba más sólida de qué enviaste y cuándo.
- En oficina: lleva dos copias y pide que te sellen una con la fecha.
Qué pasa después de enviar la reclamación
1. Un mes para contestar. Es el plazo del SAC para reclamaciones de consumidores. Cuenta desde que lo recibe.
2. Si no contesta o contesta que no, tienes un año desde tu reclamación para acudir al Banco de España. Su informe es gratuito pero no es vinculante y no puede declarar abusiva una cláusula: eso solo lo hace un juez o lo acepta el banco. Si quieres ese paso, está explicado en cómo presentar una reclamación ante el Banco de España.
3. Demanda. Con tu reclamación previa ya cumples el requisito de la LO 1/2025. Hasta 15.000 € es un juicio verbal; hasta 2.000 € no es obligatorio ir con abogado ni procurador, y como persona física no pagas tasa judicial. Si reclamaste antes y ganas con condena en costas, estas pueden incluir abogado y procurador aunque no fueran obligatorios. Nadie puede garantizarte las costas.
Si el banco rechaza tu reclamación, no dejes pasar años antes de dar el siguiente paso. El plazo para recuperar el dinero empieza, como regla, con la sentencia firme que anule la cláusula, pero el banco puede intentar probar que conocías antes su carácter abusivo, y no está resuelto qué valor tendría tu propia carta. Lo explicamos en la guía de prescripción de los gastos hipotecarios.
Qué hacer si el banco ofrece menos o solo una parte
Estas son las respuestas parciales que conviene saber leer:
Lo que responde el banco | Qué significa | Qué hacer |
|---|---|---|
Paga notaría y registro, pero no gestoría ni tasación | Aplica el criterio anterior a 2021 | Contesta citando la STS 35/2021: gestoría y tasación se devuelven al 100 % en hipotecas anteriores al 16/06/2019 |
Paga el principal sin intereses | Deja fuera los intereses desde cada pago | Acepta el ingreso por escrito «como pago a cuenta» y reclama los intereses (STS 725/2018) |
Ofrece una cantidad cerrada si firmas un acuerdo | Quiere cerrar el asunto, a veces con renuncias amplias | No firmes sin revisar qué renuncias; un acuerdo podría incluir otras cláusulas (suelo, IRPH) |
Dice que la reclamación ha prescrito | Cuenta el plazo desde la firma, el pago o las sentencias de 2019 | El Supremo lo rechaza: el plazo corre desde la sentencia firme, salvo que el banco pruebe que tú lo sabías (STS 857/2024 y 312/2026) |
Pide facturas originales | Discute la prueba del pago | Aporta lo que tengas (escritura con notas de honorarios, extractos, duplicados) |
Dice que el préstamo era de otra entidad | Tu caja fue absorbida | Si la fusionó, responde la entidad absorbente; indícalo en la carta |
No contesta en un mes | Silencio | Banco de España o demanda, sin dejar pasar mucho tiempo |
Sobre las renuncias: en un caso de cláusula suelo, el Tribunal de Justicia de la UE consideró que la renuncia a reclamar por controversias futuras o no identificadas no vincula al consumidor. Aun así, lee lo que firmas antes de cobrar.
¿El banco te ha ofrecido menos?
Mándanos su respuesta junto con la escritura. Te decimos si la oferta se ajusta a lo que te corresponde y, si no, reclamamos nosotros la diferencia.
Revisión gratuita · Sin pago inicial · Solo cobramos si hay resultado favorable
Errores que hacen perder la reclamación
- Reclamar el impuesto (AJD) de una hipoteca anterior al 10 de noviembre de 2018. No se recupera por esta vía y resta credibilidad a toda la carta.
- Pedir la cancelación (escritura y registro de la cancelación). Es un gasto tuyo.
- Meter la comisión de apertura en el mismo escrito como si fuera un gasto. Tiene su propio análisis y, como regla general, hoy no se recupera; si crees que la tuya es excepcional, mira cuándo se puede reclamar la comisión de apertura.
- Olvidar los intereses. En hipotecas antiguas pueden igualar al principal.
- Enviarla sin prueba, o firmada por un solo titular sin autorización del otro.
- Aceptar un ingreso con un «finiquito» sin leer lo que dice.
¿Reclamar sin abogado o con nosotros?
Con este modelo puedes hacerlo tú y quedarte todo lo que recuperes. Si tu cifra es pequeña y el banco paga a la primera, es lo más sensato, y te lo decimos aunque no ganemos nada.
Encajamos cuando el banco rechaza, ofrece menos, alega prescripción, te faltan facturas, hay dos titulares que ya no se hablan o prefieres no dedicarle tiempo. La revisión es gratuita y sin pago inicial. Solo cobramos si hay resultado favorable: en la modalidad estándar, 20 % de lo recuperado + 60 € fijos (+ IVA). Si recuperas 2.000 €, son 460 € + IVA. Los casos de importe bajo tienen una escala específica, que ves en las condiciones antes de empezar. Hacemos la reclamación extrajudicial; ir a juicio sería un encargo aparte, posterior y solo si tú lo aceptas. Hay servicios que cobran por empezar; nosotros no.
Si además tienes cláusula suelo, IRPH o un seguro de prima única, conviene revisarlo todo junto antes de firmar cualquier acuerdo: el mapa está en qué se puede reclamar de una hipoteca en 2026. Para otras reclamaciones al banco, empieza por la guía de cómo reclamar al banco paso a paso.
Una sola reclamación para todo lo que puedas pedir
Revisamos tu escritura completa y reclamamos a la vez los gastos y cualquier otra cláusula con opciones reales, para que no firmes un acuerdo que te cierre puertas.
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Preguntas frecuentes sobre el modelo de reclamación de gastos de hipoteca
¿Hay un formulario oficial para reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un impreso oficial único. Cada banco tiene su formulario de reclamaciones o su hoja en oficina, y todos admiten un escrito libre como el de este artículo. Lo que importa es que llegue a su servicio de atención al cliente, que identifique la escritura y la cláusula, que diga cuánto pides y que puedas probar la fecha de envío.
¿Sirve el modelo de 2025 para reclamar en 2026?
Sirve si incluye tres cosas que pesan hoy: la mención a la LO 1/2025 con una propuesta de acuerdo, la gestoría y la tasación al 100 % (STS 35/2021) y el plazo de restitución contado desde la sentencia firme (STS 857/2024). Muchos modelos antiguos omiten alguna o citan un procedimiento extrajudicial de la cláusula suelo derogado en abril de 2025.
¿Hay un modelo distinto para CaixaBank, BBVA, Santander o Unicaja?
No hace falta. El contenido es el mismo en cualquier banco porque se basa en la misma jurisprudencia. Lo único que cambia es la dirección o el canal de su servicio de atención al cliente, que tienes en la tabla. Si tu caja se integró en otra entidad, indica el nombre original en el asunto.
¿Pueden reclamar los gastos los dos titulares por separado?
Es mejor una sola reclamación firmada por ambos, porque la cláusula y el pago son comunes. Si uno no puede firmar, el otro puede presentar la carta con su autorización escrita. Si estáis separados o divorciados y no hay acuerdo, revisa primero cómo se repartirá lo que se recupere: lo tratamos en el artículo sobre casos especiales.
¿Se puede reclamar online?
Sí. Casi todos los bancos de la tabla tienen formulario en su web o en la banca digital (en Sabadell y Abanca no lo hemos podido comprobar), y varios admiten email, algunos solo con firma electrónica. Antes de enviar, guarda una copia del texto y el justificante con número de referencia: sin él, no podrás probar qué reclamaste ni cuándo.
¿Cómo se reclaman solo los intereses de los gastos hipotecarios?
Con el mismo modelo, indicando en el punto quinto lo que te devolvieron y la fecha del ingreso. Los intereses corren desde cada pago de gastos hasta ese día, al tipo de interés legal de cada año. Antes, revisa si al cobrar firmaste alguna renuncia.
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