Reclamar los gastos de la hipoteca en 2026: qué te devuelve el banco, cuánto y cómo

Puedes reclamar los gastos de la hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019 y los pagaste tú. El banco tiene que devolverte el 100 % del registro, la gestoría y la tasación y el 50 % de la notaría, más el interés legal desde el día de cada pago. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) no se recupera.

En hipotecas de principios de los 2000, los intereses pueden sumar casi tanto como los propios gastos. Abajo tienes la tabla por concepto con la sentencia que lo sostiene, qué cambia según la fecha de firma, un ejemplo resuelto con euros y a qué banco reclamar si tu caja ya no existe.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar al banco?

El 23 de enero de 2019 el Pleno del Tribunal Supremo (sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019) confirmó que la cláusula que cargaba al cliente todos los gastos de la hipoteca es abusiva y repartió cada concepto. En 2020 el Tribunal de Justicia de la UE (sentencia de 16 de julio, asuntos C-224/19 y C-259/19) añadió que el juez no puede negar la devolución de un gasto salvo que una norma nacional lo atribuya al consumidor. Con eso, el Supremo cerró el reparto en su sentencia 35/2021, de 27 de enero.

Este es el reparto vigente para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:

Tres aclaraciones que evitan reclamaciones mal planteadas:

• Solo cuenta la parte de la hipoteca. Si compraste la casa y firmaste la hipoteca el mismo día, la notaría y el registro de la compraventa son otra factura y no se reclaman al banco.
• La comisión de apertura no forma parte de este paquete. Es un cobro del propio banco, no un gasto de terceros, y el Supremo la considera válida como regla general si fue transparente y proporcionada. Cuándo sí se recupera lo explicamos en la comisión de apertura de la hipoteca.
• Da igual que la hipoteca esté cancelada. Lo que pagaste al firmar se reclama igual. Los matices (subrogaciones, sin facturas, bancos fusionados) están en reclamar con la hipoteca cancelada, subrogada o sin facturas.

Gastos de la hipoteca: quién los paga según la fecha de firma

La fecha de la escritura decide qué hay que reclamar. Hay tres tramos:

Hasta el 9 de noviembre de 2018. Es el caso más frecuente: el cliente pagaba todo. El AJD no se recupera porque, aunque la Sala Tercera del Supremo llegó a atribuírselo al banco en octubre de 2018, su Pleno lo revocó en noviembre (sentencias 1669, 1670 y 1671/2018) y la vía civil siguió ese criterio.

Del 10 de noviembre de 2018 al 15 de junio de 2019. El Real Decreto-ley 17/2018 convirtió al banco en sujeto pasivo del AJD desde el 10 de noviembre de 2018, sin efecto retroactivo. El resto de gastos seguía sin norma propia, así que se aplica el reparto del Supremo.

Desde el 16 de junio de 2019. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) fija el reparto: tasación para el cliente; notaría, registro y gestoría para el banco; las copias, para quien las pida. Si el banco cumplió la ley, en estas hipotecas no hay gastos que reclamar. Si en tu liquidación aparece una factura de notaría o de gestoría a tu cargo, guárdala y pídenos que la revisemos.

¿Se devuelven también los intereses de los gastos hipotecarios?

Sí. Cada gasto devuelto lleva el interés legal del dinero desde la fecha en que lo pagaste (STS 725/2018, de 19 de diciembre, que aplica por analogía el art. 1896 del Código Civil). Cuenta desde cada pago, no desde que reclamas.

El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos. Según la tabla del Banco de España, fue del 4,25 % en 2000, el 5,50 % en 2008, el 4 % entre abril de 2009 y 2014, el 3 % de 2016 a 2022 y es del 3,25 % desde 2023. Aplicado año a año, esto es lo que generan 1.000 € de gastos según cuándo los pagaste:

Cálculo de interés simple, con el tipo legal de cada año y días naturales entre 365, el mismo método que usa nuestra calculadora. En una hipoteca de hace 25 años o más, los intereses pueden igualar lo que pagaste. Por eso una oferta del banco «sin intereses» puede ser la mitad de lo que te corresponde.

Ejemplo resuelto: cuánto se puede recuperar de una hipoteca de 2006

Los intereses siguen corriendo hasta que el banco paga, así que la cifra final será algo mayor. Si quieres hacer el cálculo con tus fechas, la calculadora de gastos de hipoteca aplica el tipo legal de cada año y funciona también sin facturas, estimando los importes.

¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Hay dos acciones distintas. La nulidad de la cláusula de gastos no prescribe. La devolución del dinero sí: 5 años, pero el Supremo (STS 857/2024, de 14 de junio, siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE) fija que ese plazo empieza cuando es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que tú, en concreto, ya sabías antes que era abusiva. En febrero de 2026 (STS 312/2026) insistió en que no basta con las noticias ni con las sentencias de otros.

En la práctica, si nunca has reclamado, una hipoteca de hace 20 o 30 años sigue siendo reclamable. Si ya reclamaste y el banco dijo que no, la situación cambia: el banco puede alegar que desde esa carta ya lo sabías (alguna Audiencia lo ha aceptado), así que conviene no dejar pasar años. Todo el detalle, con una tabla por antigüedad y los casos de Cataluña, está en prescripción de los gastos hipotecarios.

¿A qué banco reclamo si mi caja ya no existe?

Reclamas a la entidad que absorbió a la tuya: hereda sus contratos y sus obligaciones. Esta tabla recoge las integraciones más frecuentes en hipotecas antiguas:

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca, paso a paso

1. Reúne la escritura del préstamo y las facturas. La escritura dice que los gastos eran a tu cargo; las facturas dicen cuánto pagaste y cuándo. Si no las tienes, la gestoría o el banco suelen conservar la provisión de fondos y hay formas de reconstruir los importes.

2. Envía una reclamación escrita al servicio de atención al cliente del banco. Pide la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de cada concepto con intereses desde cada pago. Tiene un mes para contestarte. Tienes una carta lista para copiar en el modelo de reclamación de gastos de hipoteca.

3. Si no contesta o te dice que no, decide el siguiente paso. Puedes acudir al Banco de España dentro del año siguiente a tu reclamación, pero su informe no es vinculante y no puede declarar abusiva una cláusula: eso solo lo hace un juez o lo acepta el banco. Cómo funciona esa vía está en la reclamación ante el Banco de España.

4. Si hay que demandar, tu reclamación previa ya cuenta. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) hay que intentar antes una solución extrajudicial, y en consumo lo cumple la reclamación al banco con una propuesta. Hasta 15.000 € es un juicio verbal; hasta 2.000 € no hace falta abogado ni procurador, y como persona física no pagas tasa judicial. Si reclamaste antes y ganas con condena en costas, estas pueden incluir abogado y procurador aunque no fueran obligatorios. No se pueden garantizar.

Qué no se puede reclamar (y conviene saberlo antes de empezar)

Pedir conceptos que no tocan resta credibilidad frente al banco. No entran el AJD pagado antes del 10 de noviembre de 2018, la notaría y el registro de la cancelación (cuando terminaste de pagar), las copias que pediste, los gastos de la compraventa, la comisión de apertura como regla general y los gastos de hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 si el banco aplicó la Ley 5/2019.

Si además tu hipoteca tenía cláusula suelo, IRPH o un seguro de vida de prima única financiado, son reclamaciones distintas con su propio estado en 2026. Las resumimos en qué puedes reclamar todavía de tu hipoteca.

¿Cuánto cuesta reclamar los gastos de la hipoteca?

Reclamar tú mismo al banco es gratis, y la reclamación ante el Banco de España también. Si los gastos son pocos (por ejemplo, una hipoteca de 2018 con 600 € de gestoría y tasación), te recomendamos hacerlo tú con el modelo: no necesitas a nadie.

Encajamos cuando la hipoteca es antigua y los intereses pesan, cuando no tienes las facturas, cuando el banco ya te ha dicho que no o te ofrece una parte, o cuando prefieres no ocuparte. Revisión gratuita, sin pago inicial. Solo cobramos si hay resultado: en la modalidad estándar, 20 % de lo que recuperes + 60 € fijos (+ IVA). Los casos de importe bajo tienen una escala específica, que se explica en las condiciones. Si recuperas 2.000 €, los honorarios son 460 € + IVA; si recuperas 5.000 €, 1.060 € + IVA. Hay servicios que cobran por empezar; nosotros no.

Nuestro encargo es la reclamación extrajudicial al banco. Si no paga y conviene ir a juicio, es un encargo aparte, posterior, que solo se hace si tú lo aceptas expresamente. Qué otras reclamaciones bancarias llevamos lo tienes en cómo reclamar al banco.

Preguntas frecuentes sobre los gastos hipotecarios