Cláusula suelo y gastos de hipoteca en la declaración de la renta: qué declarar

La cláusula suelo devuelta no se incluye como ingreso en la declaración de la renta: ni el dinero ni sus intereses tributan (disposición adicional 45.ª de la Ley del IRPF). Lo que sí puede tocarte es devolver la deducción por vivienda habitual que te aplicaste por esos intereses, solo de los años no prescritos y sin intereses de demora. Con los gastos de la hipoteca es distinto: los intereses que te pagan sí tributan.

¿Cómo se declara la cláusula suelo en la declaración de la renta? Resumen

El régimen especial de la disposición adicional 45.ª se aplica a la cláusula suelo tanto si te la devolvieron por acuerdo con el banco como por sentencia o laudo. Está en vigor desde el 21 de enero de 2017 y se aplica también a ejercicios anteriores no prescritos.

Si te dedujiste esos intereses por vivienda habitual

Es el caso más frecuente: compraste tu vivienda antes de 2013, tienes derecho al régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual y cada año deducías una parte de lo que pagabas de hipoteca, intereses de la suelo incluidos. Como el banco te los ha devuelto, pierdes la deducción que te aplicaste por ellos.

Cómo se regulariza, según la AEAT:

1. Solo los ejercicios no prescritos. Lo deducido en años ya prescritos no se toca.

2. Solo lo que realmente dedujiste por esos intereses, en los términos del artículo 59 del Reglamento del IRPF.

3. Se suma a la cuota líquida estatal y autonómica de la declaración del año en que firmaste el acuerdo con el banco o, si hubo juicio, del año de la sentencia (su firmeza, en su caso).

4. Sin intereses de demora. Es la gran diferencia con otras pérdidas de deducción. En Renta Web, marca la casilla habilitada para la pérdida de deducciones por devolución de las cláusulas suelo: así el programa no calcula intereses. No rellenes las casillas de intereses de demora (0573, 0576, 0578 y 0581).

¿Dónde veo cuánto me deduje cada año?

En tus declaraciones antiguas. La AEAT indica en qué casillas figura la deducción por vivienda habitual de cada ejercicio (tramo estatal y tramo autonómico):

Puedes consultar tus declaraciones presentadas en la sede electrónica de la AEAT, con certificado o Cl@ve.

Si te devolvieron la suelo rebajando el capital pendiente

Algunos acuerdos no devuelven el dinero en efectivo, sino que lo aplican a amortizar la hipoteca. En ese caso:

• No tienes que regularizar la deducción por la parte que el banco destinó directamente a reducir el principal del préstamo.
• A cambio, esa reducción del capital no te da derecho a deducción por vivienda habitual ni a ninguna deducción autonómica.

Si el acuerdo mezcla las dos cosas (una parte en efectivo y otra a capital), regulariza solo la parte en efectivo.

Si la vivienda estaba alquilada y restabas los intereses como gasto

Si esos intereses los restaste como gasto deducible del alquiler en años no prescritos, pierden esa consideración. Tienes que corregir la declaración de cada uno de esos años:

• Sin sanción, sin intereses de demora y sin recargo, si lo haces entre la fecha del acuerdo y el final del siguiente plazo de presentación de la renta.
• Para los ejercicios 2024 y 2025, se hace con una autoliquidación rectificativa (en la de 2025, marcando la casilla [109]). Para ejercicios anteriores a 2024, con una autoliquidación complementaria del año en que se incluyó el gasto.

Y si pagaste la suelo en 2025 y el acuerdo o la sentencia llegaron antes del 30 de junio de 2026, esos intereses no debían computarse como gasto deducible ni como base de la deducción por vivienda en la renta de 2025.

¿Hay que declarar la devolución de los gastos de la hipoteca?

Los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría) tienen otro tratamiento, porque la disposición adicional 45.ª es solo para la cláusula suelo. La AEAT lo aclara así:

• El importe devuelto no es renta. Según el INFORMA 140833 de la AEAT, cuando el banco devuelve por sentencia los gastos de formalización del préstamo, no hay rendimiento ni ganancia, porque pagarlos fue una aplicación de tu renta. La excepción: si los dedujiste como gasto del alquiler o de una actividad económica.
• Si formaron parte de la deducción por vivienda, hay que regularizarla en los ejercicios no prescritos. Si los incluiste en la base de la deducción, lo normal es que fuera en el año de la compra; si ese año está prescrito, algo habitual en hipotecas anteriores a 2019, no hay nada que regularizar.
• Los intereses que te pagan sí tributan. La AEAT considera los intereses indemnizatorios, en general, como una ganancia patrimonial de la base general, que se declara en el apartado F1, casilla 0304 («Otras ganancias y/o pérdidas patrimoniales imputables»), por el importe que cobres. Lo apoya en la sentencia del Supremo 24/2023, de 12 de enero.

Una advertencia honesta: la norma especial sin intereses de demora es para la cláusula suelo. Para la deducción que pierdas por los gastos, la AEAT solo dice que hay que regularizarla. La regla general de pérdida de deducciones sí incluye intereses de demora, y el importe suele ser pequeño, pero conviene revisarlo con tu asesor.

¿Qué ejercicios hay que regularizar? Prescripción fiscal

Solo los ejercicios en los que no haya prescrito el derecho de Hacienda a liquidar. Como regla general, son cuatro años contados desde el final del plazo de presentación de cada renta (art. 66 de la Ley General Tributaria).

En la práctica: si la cláusula suelo te la aplicaron sobre todo antes de 2022, es posible que no tengas nada que regularizar. Muchas hipotecas antiguas están en ese caso. Confirma la fecha exacta con tu asesor si el acuerdo o la sentencia caen cerca de un 30 de junio.

¿En qué declaración lo incluyo? Renta 2025 o Renta 2026

Para la suelo, la AEAT habla del año del acuerdo o de la sentencia (y, en otro apartado, del año en que el banco devuelve en ejecución de la sentencia). Si esas fechas caen en años distintos, pregunta antes de presentar. Los intereses de los gastos se declaran por el importe que percibes; si cobraste en un año y la sentencia es de otro, consúltalo también.

Qué pedir al banco para declararlo bien

Para hacer todo lo anterior necesitas saber qué te han pagado exactamente y por qué concepto. Muchos bancos ingresan una cifra única. Pídeles un desglose por escrito.

¿Y si lo que te devolvieron es otra cosa (IRPH, multidivisa, prima única)?

La disposición adicional 45.ª habla solo de las cláusulas de limitación de tipos de interés, es decir, de la cláusula suelo. El manual de la AEAT no extiende ese régimen a otras devoluciones de intereses, como las del IRPH o las de una hipoteca multidivisa, ni a la devolución de una prima de seguro. En esos casos, no apliques por tu cuenta las reglas de la suelo: pide a tu asesor que lo revise con el certificado del banco. Los intereses indemnizatorios que cobres, en general, la AEAT los trata como ganancia patrimonial.

Si todavía no has reclamado alguna de esas cláusulas, tienes la situación actual en las guías del IRPH, del seguro de prima única y de la hipoteca multidivisa.

Si todavía no has reclamado los gastos

Muchas personas recuperaron la cláusula suelo hace años y nunca reclamaron los gastos de la misma hipoteca. En septiembre de 2026 una hipoteca antigua todavía puede reclamarse: el plazo para recuperar el dinero empieza con la sentencia firme que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ya sabías antes que era abusiva. Lo explicamos en la guía de prescripción de los gastos hipotecarios, y el reparto de cada gasto, en la de gastos de la hipoteca que se pueden reclamar.

Si prefieres que lo hagamos nosotros: revisión gratuita, sin pago inicial, y solo cobramos si hay resultado favorable. En la modalidad estándar, el 20 % de lo recuperado más 60 € fijos (+ IVA): si recuperas 2.000 €, son 460 € + IVA. Los importes bajos tienen una escala específica. Tienes el resto de reclamaciones en la guía de reclamaciones de la hipoteca en 2026 y en la de cómo reclamar al banco; y si aún tienes pendiente la suelo, en reclamar la cláusula suelo.

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