Deuda con la comunidad de propietarios: monitorio, prescripción de 5 años y si pueden meterte en un fichero

La comunidad de propietarios puede reclamarte las cuotas que debes con un monitorio especial (art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 812.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil): le basta un certificado del acuerdo de la junta que liquidó tu deuda y la prueba de que te lo notificó. Cada cuota se puede reclamar durante 5 años desde que venció (art. 1966.3 del Código Civil), pero el juez no aplica la prescripción por su cuenta: la tienes que alegar tú.

La deuda también puede acabar en Badexcug Comunidades de Propietarios (BCP), el fichero de Experian para estas deudas, pero solo con los requisitos del art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018.

Monitorio por deudas de la comunidad de propietarios: cómo funciona

Lo que tiene que pasar antes del juzgado

1. La junta aprueba la liquidación de tu deuda: cuánto y por qué conceptos. 2. El secretario emite el certificado de ese acuerdo con el visto bueno del presidente, con el importe y su desglose (art. 21.3 LPH). 3. Te lo notifican. En el domicilio que comunicaste al secretario o, si no diste ninguno, en el piso. Solo si eso falla vale el tablón de anuncios, con una diligencia de la fecha y el motivo, y surte efecto a los tres días naturales (art. 9.1.h LPH). 4. La comunidad presenta la petición de monitorio en el juzgado de tu domicilio o en el del lugar donde está el piso, a su elección (art. 813 LEC).

Puede sumar las cuotas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación, que van a tu cargo (art. 21.3 LPH), y los honorarios de abogado y procurador si los usa, con el límite del art. 394.3 LEC (art. 21.5 LPH).

La carta de reclamación de la deuda de la comunidad

La «carta de notificación de deuda» suele ser esa notificación de la liquidación, y es lo que irá al juzgado: debe decir cuánto, de qué periodos y qué acuerdo lo aprobó. Si algo no cuadra con tus recibos, contesta por escrito al administrador con los justificantes.

¿Hay que intentar negociar antes del monitorio?

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige un intento de negociación previo en los procesos especiales del libro IV de la LEC, donde está el monitorio, y entre sus excepciones solo nombra el monitorio europeo. No aclara más para el de la comunidad. Si te llega una propuesta de negociación o mediación, contéstala por escrito.

Cuando te llega el requerimiento del juzgado

Tienes 20 días hábiles para pagar u oponerte por escrito explicando por qué no debes todo o parte (art. 815 LEC). Si no haces nada, la comunidad pide la ejecución sobre tus bienes (art. 816 LEC). Si te opones, puede pedir un embargo preventivo que el juez acordará sin exigirle fianza, aunque puedes evitarlo dando garantías (art. 21.4 LPH). Cómo se cuentan los días y cómo es el escrito, en el monitorio por un microcrédito.

Si reclaman 2.000 € o menos, puedes oponerte sin abogado ni procurador (arts. 23.2.1.º, 31.2.1.º y 818.1 LEC). Por encima, necesitas los dos.

Motivos para oponerte al monitorio de la comunidad

• Cuotas prescritas. Más de 5 años sin interrupción (abajo).
• Cuotas pagadas. Con el justificante bancario de cada una.
• Importe que no coincide con el acuerdo. Unos intereses por encima del legal solo caben si la junta los acordó antes, nunca hacia atrás (art. 21.1 LPH).
• Falta la notificación previa. Sin la notificación de la liquidación falta un documento que exige el art. 21.3.
• No eras el propietario. Si vendiste y no comunicaste el cambio al secretario, respondes de las cuotas posteriores junto al comprador, salvo que la comunidad lo supiera por otra vía (art. 9.1.i LPH).

Impugnar un acuerdo de la junta: la consignación

Si no aceptas el acuerdo en sí (una derrama, un reparto), la vía es impugnarlo en el juzgado (art. 18 LPH), y para eso tienes que estar al corriente o consignar judicialmente lo que debes. El plazo es de tres meses, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

Prescripción de las deudas de la comunidad de propietarios

Cuántos años puede reclamarte la comunidad

Las cuotas de comunidad son pagos que se hacen por años o en plazos más breves, y el art. 1966.3 del Código Civil fija para ellos cinco años. Cada cuota cuenta desde el día en que pudo exigirse (art. 1969 CC). Una derrama puntual quizá no sea un pago periódico, pero el plazo general (art. 1964.2 CC) también es de cinco años.

Qué reinicia el plazo

El art. 1973 CC interrumpe la prescripción con la reclamación judicial, con la reclamación extrajudicial del acreedor y con cualquier reconocimiento tuyo. En una comunidad: la notificación de la liquidación, un burofax del administrador, el monitorio, un pago parcial o un plan de pagos firmado.

Las cuotas anteriores a octubre de 2015

Antes de la Ley 42/2015 el plazo general de las acciones personales era de 15 años. Aunque se aplicara ese plazo antiguo a una cuota vencida antes del 7 de octubre de 2015, la disposición transitoria quinta de esa ley remite al art. 1939 CC: si desde la reforma pasa entero el plazo nuevo de cinco años, la prescripción surte efecto. Así, esa cuota está prescrita desde el 7 de octubre de 2020 como muy tarde, salvo reclamaciones o reconocimientos posteriores.

En Cataluña rige su propio Código civil, con plazos distintos: esta guía sigue la ley estatal, así que no traslades estos cálculos sin revisarlos para tu caso.

Si compras o heredas un piso con deudas de la comunidad

Comprar un piso con deudas: qué pasa al nuevo dueño

El comprador responde con el propio piso de lo que debían los dueños anteriores, pero solo de la parte vencida del año en que compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). En la escritura el vendedor debe aportar un certificado de deudas de la comunidad, que el secretario emite en siete días naturales; sin él no se firma, salvo que el comprador renuncie expresamente. No renuncies. Si el piso es de un banco, de un fondo o de la Sareb, la comunidad le reclama las cuotas igual que a cualquier vecino, y si se lo compras, el certificado de deudas se exige igual.

Monitorio por la deuda de un propietario fallecido

Las cuotas impagadas del fallecido son deudas de su herencia. Mientras nadie acepta, la comunidad puede demandar a la herencia yacente, que como patrimonio sin titular puede ser parte (art. 6.1.4.º LEC), y ejecutar sobre el piso inscrito a nombre del fallecido (art. 21.2 LPH). Los herederos solo responden si aceptan, como explicamos en las deudas en una herencia. Aunque todos renuncien, la deuda sigue ligada al piso: quien lo acabe adquiriendo responde con él de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). Una duda parecida en la comunidad de sinpleitos: si renuncio a la herencia, ¿me libro de las deudas?

¿Pueden poner tu nombre en el tablón o en el acta?

La ley distingue tres cosas, y la AEPD lo explica en su FAQ-0909:

• La convocatoria de la junta nombra a los propietarios que no están al corriente y les advierte de que pierden el voto (art. 16.2 LPH). La AEPD recomienda entregarla a cada propietario (correo, buzón o intranet con contraseña), sin que terceros puedan verla.
• El acta refleja a los privados del voto (art. 15.2 LPH): si debes al empezar la junta, puedes hablar pero no votar, salvo que hayas impugnado o consignado la deuda.
• El tablón de anuncios solo sirve como último recurso de notificación, si no fue posible en tu domicilio ni en el piso (art. 9.1.h LPH). Para la AEPD, la comunidad tiene que poder acreditar ese intento, y el tablón no debe estar en una zona de paso.

Si tu nombre está en el portal sin ese intento previo, pide por escrito que lo retiren y, si no, reclama ante la AEPD, como en reclamar ante la AEPD.

Badexcug Comunidades de Propietarios: el fichero de Experian para estas deudas

Esto es lo que dice Experian en sus páginas:

Las páginas de Experian no coinciden en la dirección: «Salir del fichero» da el Apartado de Correos 1188 para los dos Badexcug, y la de privacidad, el 1191 en la sección propia del de comunidades. Para una deuda de comunidad, usa el 1191 o el portal del consumidor, que sirve para los dos. El modelo de carta de acceso a ambos ficheros está en Badexcug de Experian.

Requisitos para que la comunidad te meta en un fichero

Son los del art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018, igual que para un banco:

Si falla uno, puedes pedir la supresión. El detalle, en inclusión indebida, deuda discutida y deuda prescrita en un fichero.

Cómo salir de Badexcug Comunidades y cuándo hay indemnización

1. Pide el acceso a Experian: quién te incluyó, por cuánto y desde cuándo. 2. Pide al administrador la liquidación, el requerimiento previo y la prueba de que te llegó. 3. Pide la supresión a los dos, con el justificante si pagaste o explicando qué requisito falla. Sin respuesta en un mes, reclama ante la AEPD.

Una inclusión indebida puede dar derecho a una indemnización por el honor, aparte de la baja.

Qué hacemos y cuánto cuesta

Revisamos gratis la anotación y las fechas y, si la deuda es real y te sale más barato pagarla, te lo decimos antes. Si la llevamos nosotros, cobramos 180 € más IVA por cada anotación cancelada (240 € más IVA en la modalidad urgente), y nada si no sale la baja. Si la misma deuda está en dos ficheros, son dos anotaciones. La denuncia ante la AEPD, que solo presentamos si nos das el visto bueno, añade 120 € más IVA, cobrados únicamente si se consigue la baja. Una indemnización obtenida sin juicio lleva el 30 % más IVA de esa cantidad. Todo está en nuestros precios.

La baja quita la anotación, no la deuda con la comunidad. Oponerte al monitorio o impugnar un acuerdo es un encargo distinto.

Preguntas frecuentes sobre las deudas con la comunidad de propietarios