Fichero de inquilinos morosos: qué pasa si no pagas el alquiler, quién te reclama y cómo salir

Un fichero de inquilinos morosos es una base de datos privada en la que propietarios, agencias y empresas de garantía de alquiler anotan a quien dejó rentas sin pagar, para que otros arrendadores la consulten antes de firmar contigo. Funcionan, entre otros, S-CAIM y el Registro de Impagados Judiciales (RIJ), y una deuda de alquiler también puede acabar en ASNEF o en Experian. No es un registro del Estado: es una empresa que trata tus datos, y frente a ella tienes los mismos derechos que frente a cualquier fichero de morosos.

Los datos de cada empresa salen de sus webs, y los legales, del BOE, leídos el 5 de noviembre de 2026.

Qué es el fichero de inquilinos morosos y cuáles existen

S-CAIM, el fichero de inquilinos ligado a SEAG

S-CAIM se presenta como «fichero de solvencia patrimonial dedicado al tratamiento e información sobre datos de inquilinos deudores». Su web es de ARRENDATARIOS DEUDORES S.L., Paseo Lorenzo Serra n.º 14, 1.ª planta, 08921 Santa Coloma de Gramenet (Barcelona), inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona. Su aviso legal escribe el CIF así: «B6-5573909».

• Está unido a SEAG. Las preguntas frecuentes de SEAG dicen que S-CAIM es un fichero de inquilinos morosos y que hace los estudios de solvencia de sus garantías. El aviso legal de S-CAIM sitúa al responsable de los datos en el n.º 10, 4.ª planta, del mismo paseo, que es la dirección de SEAG.
• Vende consultas. Los propietarios compran paquetes de consultas. Su informe de viabilidad, que cruza bases propias y de terceros como ASNEF, cuesta 15 € más IVA para una persona, sube con cada inquilino o avalista y lo autoriza el inquilino online.
• Sus páginas no dicen lo mismo sobre cuándo te dan de alta. El formulario de denuncia exige la sentencia que reconoce la deuda y avisa de que, sin ella, no se puede incluir al inquilino. «Conócenos», en cambio, ofrece una «cláusula de seguridad S-CAIM» para darle de alta «desde el primer impago». Si estás en S-CAIM, pregunta cuál se aplicó en tu caso y con qué documento.

El RIJ, Registro de Impagados Judiciales

El RIJ es de DESARROLLO DE APLICACIONES JURÍDICAS, S.L. (CIF B-88172010, Paseo de Recoletos 13, 28004 Madrid). Se define como «el fichero de morosidad de la Abogacía Española»: lo alimentan abogados con deudas de sus clientes o propias, y entre ellas cita los impagos de alquileres. Según sus preguntas frecuentes, admite deudas de al menos 50 €, un máximo de cinco años desde el vencimiento, y pone los datos de particulares a disposición de las entidades adheridas a Experian. Si estás en el RIJ, revisa también Badexcug de Experian.

El «certificado de solvencia FIM»

Alquiler Seguro pide al inquilino un «Certificado de Solvencia FIM o Certificado de no incidencias bancarias». No hemos podido leer una página propia del FIM que identifique a la sociedad que lo gestiona, así que no la damos. Si te dicen que estás en el FIM, pregunta por escrito qué empresa lo lleva: con ese nombre puedes pedirle tus datos.

ASNEF y Experian también reciben deudas de alquiler

Finaer, una empresa de garantías de alquiler, dice en su política de privacidad que, si no pagas y pasa el plazo legal desde el requerimiento de pago, puede comunicar tus datos a sistemas de información crediticia «como Equifax o similares», informándote antes. Equifax gestiona ASNEF: consulta ASNEF gratis aunque no estés en ningún fichero de inquilinos.

¿Es legal el fichero de inquilinos morosos?

Sí, con condiciones. El art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD) presume lícito anotar deudas en estos sistemas solo si se cumplen sus requisitos; si no se cumplen, la anotación pierde esa presunción, sea cual sea el fichero. Y solo puede consultarlo quien tiene o va a firmar contigo un contrato con pagos aplazados o periódicos (art. 20.1.e), como el propietario o la agencia que estudia tu solicitud.

Requisitos para incluirte por una deuda de alquiler

1. Deuda cierta, vencida y exigible. Rentas vencidas sin pagar, sí. Unos desperfectos que nadie ha fijado ni probado son, como poco, dudosos. 2. No reclamada antes por ti ante un juzgado, una administración o un procedimiento alternativo cuya decisión obligue a las dos partes. 3. Aviso de la posible inclusión, en el contrato o al requerirte el pago, y notificación del fichero en los 30 días siguientes al alta. 4. Cinco años como máximo desde el vencimiento, y baja cuando pagues. 5. Importe exacto, sin contar dos veces lo que el propietario ya cobró de la fianza.

Cada requisito, con lo que dice el Supremo, en inclusión indebida en ASNEF.

Qué ocurre si no pagas el alquiler

El propietario puede resolver el contrato (art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) y reclamarte lo que debes, normalmente con una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Tiene cinco años para reclamar cada mensualidad (art. 1966 del Código Civil), y si alguien firmó como avalista, también se lo puede pedir a esa persona.

Si te llega una notificación del juzgado, léela el mismo día: los plazos son cortos. El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 2) regula hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con reglas distintas según quién demande. Si puede ser tu caso, díselo al juzgado y acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento.

Irte del piso no borra las rentas debidas hasta la entrega de llaves. La fianza (una mensualidad en vivienda, art. 36.1 LAU) responde de lo que debas y el resto se te devuelve; pasado un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, genera el interés legal (art. 36.4 LAU).

La aseguradora o la garantía que te reclama tras pagar al propietario

• Seguro de impago. La aseguradora que pagó puede ejercer contra ti los derechos del propietario hasta el límite de lo que pagó (art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro).
• Garantía en la que la empresa es fiadora. Puede pedirte lo pagado, con intereses legales desde que te comunica el pago y algunos gastos (art. 1838 del Código Civil), y ocupa la posición del propietario (art. 1839). Si pagó sin avisarte, puedes oponerle lo mismo que al propietario (art. 1840): que esa renta estaba pagada, que la fianza la cubría o que el desperfecto no es tuyo. Mira también el contrato que firmaste con ella.

Antes de pagar, pide por escrito el desglose, el justificante de lo que pagó, la póliza o el contrato que le da derecho y si se aplicó la fianza. La misma renta no se cobra dos veces: lo que pagó por ti ya no te lo puede reclamar el propietario.

SEAG, Finaer, Alquiler Seguro y Arrenta: qué es cada una

SEAG recuerda que es el inquilino quien debe demostrar que pagó: guarda cada justificante. Finaer anuncia un «Plan respiro» con seis meses de flexibilidad para regularizar si tienes dificultades temporales; pregúntalo pronto. Y según Arrenta, las aseguradoras suelen pedir que el inquilino no figure en ASNEF o RAI y que la renta no pase del 40 % de sus ingresos netos: una anotación puede cerrarte el siguiente piso.

¿Me pueden obligar a contratar el seguro de impago?

Desde el 8 de octubre de 2026, el art. 36.5 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, dice que «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Ese real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso, y el anterior con el mismo texto, el 26/2026, fue derogado: comprueba la redacción vigente cuando firmes.

Deuda discutida: fianza, desperfectos y rentas que no reconoces

Discutir con el casero no basta: hace falta haber llevado la deuda ante un juzgado, una administración o un arbitraje vinculante, como explicamos en deuda discutida y ASNEF. En el alquiler, lo típico:

• La fianza. Si el propietario se quedó la fianza y además anota la renta completa, el importe puede ser inexacto. Pide la liquidación.
• Los desperfectos. No son rentas: hay que probar el daño, que lo causaste tú y su coste. El nuevo art. 36.7 LAU (mismo real decreto-ley, misma cautela) pide un documento de finalización firmado por los dos y, si no se firma o no recoge desperfectos, presume que entregaste la vivienda en estado adecuado, salvo prueba en contrario.
• Rentas que pagaste. Con los justificantes bancarios, la anotación de esos meses no se sostiene.

Cómo consultar si estás en un fichero de inquilinos

1. Pregunta a quien te rechazó. Si una agencia o un propietario no te alquila por lo que vio en un fichero, la ley le obliga a decirte qué resultado le dio la consulta (art. 20.1.f LOPDGDD). 2. Pide tus datos a cada fichero con copia del DNI. Es gratis y tienen un mes para contestar, prorrogable dos más. El delegado de protección de datos de S-CAIM figura como lopd@s-caim.es en su privacidad y como lopd@scaim.es en su aviso legal: escribe a info@s-caim.com con copia a las dos. Para el RIJ, dpo@registrodeimpagadosjudiciales.es. 3. Revisa ASNEF y Experian, porque una deuda de alquiler puede estar allí. 4. Si necesitas un certificado para alquilar, pídelo a quien te lo exige. Finaer, por ejemplo, dice que puede emitir a petición del interesado un certificado del estado de validación de su perfil. En la comunidad hay un caso parecido: certificado de que no debo nada para alquilar un piso.

Cómo salir del fichero de inquilinos

• Si la deuda era tuya y la pagas, exige la baja con el justificante a quien te incluyó y al fichero: el dato solo puede seguir mientras dure el impago.
• Si falla un requisito, pide la supresión al fichero y al acreedor (el propietario, la aseguradora o la garantía), con la prueba: la demanda que presentaste, los recibos, el documento de entrega de llaves.
• Si no contestan en un mes o te dicen que no sin motivo, reclama gratis ante la Agencia Española de Protección de Datos, como en reclamación ante la AEPD.

La baja quita la anotación, no la deuda: si las rentas se deben, pueden seguir reclamándotelas.

Indemnización si te incluyeron sin motivo

Una anotación sin cumplir la ley, por ejemplo por rentas pagadas, puede ser una intromisión en tu derecho al honor (Ley Orgánica 1/1982). Si se acredita, el daño moral se presume, y tienes cuatro años desde que pudiste reclamar. Guarda el mensaje de la agencia que te rechazó. Lo explicamos en indemnización por estar en ASNEF.

Qué hacemos y cuánto cuesta

Revisamos gratis la anotación. El servicio cubre ASNEF, Experian, RAI y ficheros similares; en la revisión te decimos si el tuyo entra. Si lo llevamos, son 180 € más IVA por cada anotación que se cancele (240 € más IVA en la modalidad urgente), y nada si no hay baja; la misma deuda en dos ficheros son dos anotaciones. La denuncia ante la AEPD, siempre con tu conformidad, son 120 € más IVA, solo si sale la baja, y la indemnización reclamada sin juicio, el 30 % más IVA de lo que obtengas. Detalle en nuestros precios. Discutir la deuda en sí es un encargo distinto.

Preguntas frecuentes sobre el fichero de inquilinos morosos