Reclamar gastos de hipoteca cancelada, subrogada o sin facturas
Reclamar gastos de hipoteca cancelada es posible (STS 662/2019). Qué hacer si te subrogaste, no tienes facturas, te divorciaste o tu caja ya no existe.
Cambiar la hipoteca de banco o pasarla a tipo fijo: qué te cobran en 2026 y qué sigues pudiendo reclamar
Cambiar la hipoteca de banco del todo gratis es raro, pero la ley deja los costes muy bajos si haces una subrogación sin pedir más dinero: la escritura está exenta de la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados, el notario cobra la tarifa fija de los documentos sin cuantía, el registro aplica una rebaja del 90 % y la comisión que puede cobrarte tu banco actual tiene un tope legal que depende de cuándo firmaste y de si pasas a tipo fijo. Si la hipoteca tiene más de tres años y pasas de variable a fijo, esa comisión es cero.
Además, cambiar de banco o novar la hipoteca no te quita, por sí solo, lo que puedas reclamar por los gastos de la firma, la cláusula suelo o el IRPH. Eso se reclama al banco con el que firmaste, aunque ya no seas su cliente, salvo lo que haya podido afectar una renuncia firmada en la novación.
Respuesta rápida
Para llevarte la hipoteca a otro banco (subrogación de la Ley 2/1994) no necesitas permiso del tuyo: el nuevo banco te da una oferta vinculante, tu banco tiene 7 días naturales para certificar la deuda y, desde que lo entrega, 15 días naturales para quedarse la hipoteca firmando contigo una novación. La escritura de subrogación no paga AJD, el notario cobra como documento sin cuantía y el registro tiene una rebaja del 90 %. Si cambias de variable a fijo después de los 3 primeros años del préstamo, tu banco no puede cobrarte comisión. Lo que tengas pendiente de reclamar se sigue dirigiendo al banco original.
Subrogación o novación: las dos formas de cambiar la hipoteca
Antes de pedir ofertas, conviene distinguir las operaciones, porque cada una tiene su coste y su procedimiento.
Operación | Qué cambia | ¿Necesitas que tu banco acepte? | Escritura e impuesto |
|---|---|---|---|
Subrogación de acreedor | Otro banco paga tu deuda y ocupa el lugar del tuyo | No, solo puede igualar la oferta | Escritura de subrogación, exenta de AJD (art. 7 de la Ley 2/1994) |
Novación con tu banco | Tipo de interés, plazo u otras condiciones, sin cambiar de banco | Sí, es un acuerdo | Escritura de novación, exenta de AJD si solo cambian el tipo, el plazo o ambos (art. 9) |
Cancelar y firmar una hipoteca nueva | Todo, también el importe | Tu banco no interviene, solo cobra | Cancelación más constitución de un préstamo nuevo |
La tercera vía suele ser la más cara, porque sumas la cancelación de la hipoteca antigua y la constitución de la nueva. Tiene sentido sobre todo si necesitas más capital, porque en la escritura de subrogación solo se pueden pactar cambios del tipo de interés y del plazo (art. 4.1 de la Ley 2/1994).
Si lo que buscas es «subrogación hipoteca» porque compraste una vivienda nueva y te quedaste con el préstamo del promotor, eso es otra figura, la subrogación del deudor, con sus propias vías de reclamación. Está explicada en reclamar con la hipoteca cancelada o subrogada.
Subrogación hipotecaria: cuándo se puede hacer y paso a paso
Se puede hacer en cualquier momento y con cualquier hipoteca, sea cual sea su fecha de firma y aunque la escritura no diga nada de amortizar antes de tiempo (art. 1.2 de la Ley 2/1994). Tu banco no tiene que dar su consentimiento (art. 2). Lo que exige la ley es que el banco nuevo sea un prestamista inmobiliario y que el préstamo para pagar la deuda se firme en escritura pública.
Así va el procedimiento del artículo 2:
1. Oferta vinculante. El banco nuevo te entrega por escrito las condiciones del préstamo y, junto a ellas, un documento con los gastos de la subrogación, que incluye el máximo legal de la comisión que puede cobrarte tu banco actual. 2. Aceptación. Al aceptar la oferta autorizas al banco nuevo a comunicársela a tu banco y a pedirle el certificado de la deuda. 3. Certificado de deuda: 7 días naturales. Tu banco tiene ese plazo máximo para entregar la certificación de lo que debes. 4. Contraoferta: 15 días naturales. Desde que entrega el certificado, tu banco puede quedarse con la hipoteca si en ese plazo firma contigo una novación. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante. 5. Escritura de subrogación. El banco nuevo declara haber pagado a tu banco el capital pendiente, los intereses y la comisión, y se adjunta el justificante del pago. 6. Registro. La subrogación se anota al margen de la hipoteca inscrita (art. 5).
La contraoferta de tu banco: ¿te obliga a algo?
No. El derecho de tu banco a «enervar» la subrogación consiste en ofrecerte igualar o mejorar la oferta y firmar contigo una novación en esos 15 días. Si te interesa, firmas; si no, sigues con el banco nuevo. La ley no le permite rechazar el pago (art. 2).
Antes de aceptar la contraoferta, compara la TAE completa con y sin productos vinculados, no solo el tipo. Y lee la escritura de novación entera: es el momento en que algunos bancos incluyen frases de renuncia a reclamar, de las que hablamos más abajo.
Qué pasa si tu banco no entrega el certificado de deuda o pone trabas
La ley ya prevé la salida. Si tu banco no comunica la cantidad o se niega a cobrar, el banco nuevo puede calcular la deuda bajo su responsabilidad y depositarla ante el notario que autoriza la subrogación. El notario se lo notifica a tu banco, que tiene 8 días para alegar un error en el cálculo. Las consecuencias de un error del banco nuevo no se te pueden repercutir (art. 2).
Si el retraso te causa un perjuicio (por ejemplo, pierdes la oferta), reclámalo por escrito al servicio de atención al cliente de tu banco: tiene un mes para responder (art. 29 de la Ley 44/2002). Si no contesta o te da la razón a medias, el siguiente paso es la reclamación ante el Banco de España.
Gastos de llevar la hipoteca a otro banco o de novarla
Estos son los conceptos que pueden aparecer y lo que dice la ley de cada uno.
Concepto | En la subrogación | En la novación con tu banco |
|---|---|---|
Notaría | Arancel de «documentos sin cuantía»: 30,05 € de base, más copias y folios a partir del undécimo | Igual |
Registro de la Propiedad | Arancel de inscripciones sobre el capital pendiente, con rebaja del 90 % | Igual |
Impuesto de AJD | Exenta | Exenta si solo cambian tipo, plazo o ambos |
Comisión del banco | La de amortización anticipada, con los topes de la tabla siguiente | La de modificación que diga tu contrato, con topes (ver abajo) |
Tasación | Puede pedírtela el banco nuevo; según la Ley 5/2019, la tasación es del prestatario | Normalmente no hace falta, pregunta |
Gestoría | Según la Ley 5/2019, del prestamista | Pide que te digan quién la paga |
Los honorarios de notaría y registro salen del artículo 8 de la Ley 2/1994 y del arancel de los notarios (Real Decreto 1426/1989, número 1, letra f), que fija 30,050605 € para las escrituras de subrogación y de novación modificativa. Además, en estas escrituras los folios de la matriz no cobran nada hasta el décimo inclusive. La factura final del notario será algo mayor por las copias y el IVA, pero no depende del importe de tu hipoteca.
El documento de gastos que te entrega el banco nuevo con la oferta tiene que seguir el reparto del artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 (art. 2 de la Ley 2/1994). Ese reparto pone la tasación a tu cargo y la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo y la inscripción a cargo del prestamista. Pídele que el documento diga, con cifras, quién paga cada factura.
Gastos de la novación con la nueva ley
Si novas una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 pasa a aplicarse a ese contrato desde la novación, y el banco tiene que informarte con sus fichas de lo que cambia respecto a lo que firmaste (disposición transitoria primera, apartado 2). Lo que la ley no dice con esas palabras es quién paga la notaría de la novación: el artículo 14.1.e) habla de la escritura del préstamo hipotecario, y no hay una regla expresa para la escritura que solo lo modifica. Pide el desglose antes de firmar y guarda la factura si te la cargan entera.
Para las novaciones firmadas antes de 2019, el criterio del Supremo (la notaría de la novación se reparte al 50 %) está en reclamar con la hipoteca cancelada o subrogada.
¿Vas a cambiar de banco y tu hipoteca es anterior a 2019?
Antes de firmar, revisamos gratis tu escritura y te decimos qué puedes reclamar al banco que dejas: gastos, suelo o IRPH.
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Comisión máxima por cambiar la hipoteca según la fecha de firma
La comisión es lo que más varía entre una hipoteca y otra. Busca en tu escritura la cláusula de amortización anticipada o de compensación por desistimiento y localiza tu caso.
Tu hipoteca | Tipo de cambio | Comisión máxima que puede cobrarte tu banco |
|---|---|---|
Cualquier fecha | De variable a fijo, o a fijo los 3 primeros años como mínimo, por subrogación o novación | En los 3 primeros años del préstamo, 0,05 % del capital amortizado y nunca más que la pérdida del banco. Después, nada |
Cualquier fecha | Novación a tipo fijo sin amortizar capital | Nada por amortización anticipada |
Firmada desde el 16/06/2019, variable | Subrogación manteniendo tipo variable | La pactada, sin superar la pérdida del banco y con uno de estos topes: 0,15 % en los 5 primeros años o 0,25 % en los 3 primeros. Después, nada |
Firmada desde el 16/06/2019, fija | Subrogación | Hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después, sin superar la pérdida del banco |
Firmada desde el 9/12/2007 y antes del 16/06/2019, variable, vivienda de persona física | Subrogación manteniendo tipo variable | Compensación por desistimiento: 0,5 % en los 5 primeros años y 0,25 % después, o menos si se pactó menos |
Firmada antes del 9/12/2007, variable | Subrogación | Nada si se pactó la amortización anticipada sin fijar comisión; la pactada si es del 1 % o menos; en otro caso, el 1 % |
Cualquier fecha | Novación para ampliar el plazo | Hasta el 0,1 % del capital pendiente |
De dónde sale cada fila: el artículo 23 de la Ley 5/2019 (apartados 5, 6 y 7), que su disposición transitoria primera aplica a cualquier hipoteca en el caso del cambio a tipo fijo; los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007 para las hipotecas firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019; y los artículos 3 y 10 de la Ley 2/1994.
Dos matices de la tabla. En las hipotecas de 2007 a 2019 con revisiones del tipo de más de 12 meses, el banco puede cobrar además una compensación por riesgo de tipo de interés si la escritura la prevé y la cancelación le causa una pérdida (art. 9 de la Ley 41/2007); con revisión anual o más corta, no. Y en los préstamos fijos posteriores a 2019, el tope del 2 % o el 1,5 % es un máximo: la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real del banco, calculada como dice el artículo 23.8.
Importes supuestos. Te quedan 120.000 € de una hipoteca variable firmada en 2015 y un banco te ofrece pasarla a tipo fijo. Como el préstamo tiene más de 3 años, tu banco no puede cobrarte comisión por el cambio a fijo: 0 €. Si en cambio te llevas la hipoteca manteniéndola variable, se aplica la compensación por desistimiento de la Ley 41/2007: como han pasado más de 5 años, el máximo es el 0,25 %, es decir, 300 €. A eso se suman la notaría (30,05 € de base más copias e IVA) y el registro con la rebaja del 90 %.
Qué pasa con lo que podías reclamar al banco antiguo
Cambiar de banco no borra nada de lo que pagaste mientras estuviste con el anterior. Lo que reclames por esa época se dirige al banco con el que firmaste o al que lo absorbió, no al nuevo.
- Gastos de constitución de una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019: siguen siendo reclamables al banco original. Qué partidas y con qué intereses, en gastos de la hipoteca que se pueden reclamar.
- Cláusula suelo: se reclama lo que pagaste de más durante los años en que se aplicó, también si la hipoteca ya no está en ese banco. Lo detallamos en reclamar la cláusula suelo.
- IRPH: tras las sentencias de 2025 y 2026 se mira caso por caso. Si te cambias de banco para salir del IRPH, revisa antes si tu caso tiene recorrido en IRPH: cuándo se puede reclamar.
Que tu préstamo con el banco antiguo quede pagado con la subrogación tampoco cierra la puerta: el Supremo admite pedir la nulidad de una cláusula de un préstamo ya extinguido si a la vez se reclama lo pagado por ella (STS 662/2019), como explicamos en la guía de la hipoteca cancelada o subrogada.
Si en la novación te hicieron renunciar a reclamar
Es el punto que más conviene vigilar si tu banco te hace una contraoferta. Algunas escrituras de novación o acuerdos privados incluyen frases como «las partes se dan por saldadas» o «el prestatario renuncia a cualquier acción». El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en el asunto C-452/18 (9 de julio de 2020), distinguió entre la renuncia a una controversia concreta, negociada e informada, que puede valer, y la renuncia a reclamar por cuestiones futuras o no identificadas, que no vincula al consumidor. La lista de comprobación para saber en qué lado está tu documento está en la guía de la cláusula suelo.
Antes de firmar, busca en el borrador las palabras «renuncia», «saldada», «finiquito» o «cualquier acción» y pide por escrito que las quiten: una novación de tipo o de plazo no las necesita. Si ya firmaste, guarda la copia y no des la reclamación por perdida sin que alguien la revise.
No firmes la novación de tu banco con prisa porque el plazo de 15 días esté corriendo. Ese plazo es de tu banco, no tuyo: si no llega a tiempo, sigues con la subrogación al banco nuevo.
Seguros y productos vinculados al cambiar de hipoteca
Si te ofrecen un tipo más bajo a cambio de seguros o de la nómina, compara la TAE y el coste anual de cada producto, no solo el diferencial.
Si tu hipoteca actual lleva un seguro de vida en el que el beneficiario es tu banco, pregunta qué pasa con él al cambiar. Para las hipotecas de la Ley 5/2019, el artículo 23.3 prevé que, al devolver el préstamo antes de tiempo, el seguro accesorio del que es beneficiario el prestamista se extingue y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario. Si pagaste una prima única financiada al firmar, además puede haber algo que reclamar: lo explicamos en reclamar el seguro de prima única de la hipoteca.
Hazlo tú o hazlo con nosotros
El cambio de banco lo haces tú con el banco nuevo; nosotros no intermediamos hipotecas. Donde te ayudamos es en lo que el banco antiguo te pueda deber: gastos de la firma, cláusula suelo, IRPH, seguros vinculados o una comisión cobrada por encima del tope legal. Miramos gratis tu escritura y, antes de que firmes nada con nosotros, recibes por escrito un estudio de viabilidad: qué tarifa se aplica a tu caso y cuánto calculamos de honorarios.
Por las reclamaciones de la hipoteca cobramos solo si recuperas dinero: en la opción estándar, 99 € fijos y un 25 % de lo que te devuelvan, nunca menos de 199 €, y a esas cifras se suma el IVA. Si los números no salen a cuenta, te lo advertimos al principio. Tienes todas las tarifas en precios de las reclamaciones bancarias y el servicio completo en reclamaciones bancarias. Si en tu familia ha fallecido el titular de una hipoteca, la guía de qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular explica cómo activar el seguro de vida.
Te vas de tu banco: llévate también lo que te debe
Con la escritura de la hipoteca calculamos gratis qué te corresponde de gastos, suelo o IRPH antes de que firmes la subrogación.
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Preguntas frecuentes sobre cambiar la hipoteca de banco
¿Se puede cambiar la hipoteca de banco sin gastos?
Sin ningún gasto es difícil, pero pueden quedar en muy poco. La escritura de subrogación no paga AJD, el notario cobra una tarifa fija de 30,05 € de base más copias e IVA, el registro aplica una rebaja del 90 % y, si pasas de variable a fijo con un préstamo de más de 3 años, tu banco no puede cobrarte comisión. La tasación, si el banco nuevo la pide, corre de tu cuenta según la Ley 5/2019.
¿Cuándo se puede hacer la subrogación de la hipoteca?
Cuando quieras y sin permiso de tu banco, con hipotecas de cualquier fecha, aunque la escritura no prevea la amortización anticipada. Solo necesitas que otro prestamista inmobiliario te haga una oferta vinculante y que firméis en escritura pública. Tu banco puede quedarse la hipoteca si en 15 días naturales desde que certifica la deuda firma contigo una novación.
¿Cuánto cuesta la novación de la hipoteca de variable a fija?
Por comisión, como máximo el 0,05 % del capital que amortices si el préstamo está en sus 3 primeros años, y nada después; si no amortizas capital, nada. A eso se suman la notaría, con la tarifa de documento sin cuantía, y el registro con la rebaja del 90 %. La escritura no paga AJD si solo cambias el tipo, el plazo o ambos.
¿Qué dice la nueva ley sobre los gastos de la novación de la hipoteca?
La Ley 5/2019 se aplica a las hipotecas antiguas que se novan o se subrogan después de su entrada en vigor, y obliga al banco a informarte de lo que cambia. Limita las comisiones del cambio a tipo fijo para cualquier hipoteca. No dice expresamente quién paga la notaría de una novación, así que pide el desglose por escrito antes de firmar.
¿Pierdo la reclamación de los gastos o de la cláusula suelo si cambio de banco?
No. Lo que pagaste de más con el banco anterior se le reclama a él (o a la entidad que lo absorbió), aunque la hipoteca esté ya en otro banco o cancelada. Lo único que puede complicarlo es haber firmado una renuncia a reclamar, y una renuncia genérica a cuestiones futuras no vincula al consumidor según el Tribunal de Justicia de la UE.
¿Se puede hacer una subrogación de una hipoteca con IRPH?
Sí. Cambiar de banco o pasar a tipo fijo es una salida práctica del IRPH, y para cambiar a tipo fijo después de los 3 primeros años del préstamo tu banco no puede cobrarte comisión. No la confundas con la subrogación en el préstamo del promotor, que es la vía de reclamación del IRPH abierta por el Supremo en 2026 y se explica en la guía del IRPH.
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